Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Собственники земли могут даже не подозревать, что ежегодно переплачивают немалую сумму налога за свою недвижимость. Проблема заключается в неточной кадастровой стоимости, занесенной в реестр. Случаи переплаты налога на имущество встречаются довольно часто, поэтому оспаривание кадастровой стоимости земельного участка является распространенной процедурой, к которой прибегают собственники.

Завышение зафиксированной в Росреестре стоимости земли – нежелательная ситуация не только для налогоплательщиков. Арендодатели тоже вынуждены переплачивать из-за ее несоответствия реальной ценности участка. К счастью, переоценить его стоимость реально, но для этого нужно получить согласие уполномоченных государственных органов. Результатом станет снижение ежегодного земельного налога и других платежей.

Почему рыночная и кадастровая стоимости не совпадают?

Практика ведения дел по переоценке земли показывает, что эти две величины практически никогда не совпадают. При этом чаще всего кадастровая стоимость бывает завышена, что и приводит к возникновению неприятных последствий для собственника. Причины могут быть разными, чаще всего они заключаются в следующем:

1. Земельный участок был неправильно отнесен по категории пользования. Ошибка в определении целевой функции земли чревата существенным отклонением установленной стоимости от реальной рыночной. Разница может достигать несколько десятков раз – в итоге сумма налога возрастает в том же соотношении.
2. При плановой оценке земли использовались неточные данные об объекте. Например, была завышена или занижена его площадь. На реальную ценность участка влияют многие факторы: расположение по отношению к транспортным магистралям, наличие инженерных коммуникаций, рельеф и другие природные особенности. Если они не были учтены из-за обобщения, то погрешность в полученной сумме может быть довольно существенной.
3. Из-за массовости кадастровой оценки эксперты часто ориентируются на стоимость похожих участков из того же региона, отраженную в архиве или в открытых источниках. Понятно, что в этом случае ни о какой объективности оценки не может идти речи. Ведь определяющим фактором является то, какую сумму устанавливают владельцы похожих участков на свои владения. Понятно, что она будет завышена, что отразится на зафиксированной величине стоимости вашего участка.

Несмотря на то, что установленные правила оценки кадастровой стоимости требуют более тщательного анализа и расчетов, на практике учесть все факторы, влияющие на этот показатель, не представляется возможным. Особенно если учесть тот объем работ, который приходится проделывать государственным экспертам по оценке участков, расположенных на территории всей страны.

Неужели это означает, что всегда придется переплачивать? Вовсе нет. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка является обязательной процедурой для тех, кто хочет восстановить справедливость и платить в бюджет только ту сумму налога, которую должен.

Этап первый: благоприятные перспективы оспаривания

Чтобы добиться успеха при переоценке кадастровой суммы, необходимо иметь основания для внесения соответствующих изменений в Росреестр. Практически каждый собственник уверен, что в отношении принадлежащей ему земли существует факт превышения реальной стоимости. Чаще всего эта уверенность обоснована, но в некоторых случаях стоимость отражена верно.

Прежде чем обратиться в суд с целью переоценки, рекомендуем провести детальный анализ стоимости вашего объекта. Эксперты «Прима» оценят перспективы дела, проконсультируют вас о наличии оснований для обращения в суд или комиссию, после чего будет понятно, есть ли смысл для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Доверившись опытным специалистам, вы сэкономите массу времени и получите четкую инструкцию по дальнейшим действиям.

Этап второй: детальный анализ

Процедура переоценки стоимости земли не ограничивается стандартной последовательностью действий собственника и оценщика. Ситуации разные: соответственно, применяемые методики анализа могут сильно отличаться. Их перечень и последовательность зависят от расположения участка, его категории, от того, кто является собственником: физическое лицо, организация, государственное или муниципальное учреждение.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка – процедура, в которой должны учитываться многие нюансы. Для примера рассмотрим процесс оспаривания стоимости коммерческого участка земли. На первый взгляд, при анализе есть смысл оценивать землю как свободную, ведь функционирующих зданий и сооружений на ней нет. Однако на практике такая земля принимается комиссией как коммерческий объект, который может приносить потенциальную прибыль своему владельцу. В итоге ее стоимость получается выше, чем предполагалось изначально.

Чтобы перерасчет кадастровой стоимости земли был одобрен в пользу собственника, при оценке независимыми экспертами целесообразно применять доходный подход. При его использовании в качестве базовой методики учитывается экономическая модель конкретного земельного участка. Для положительного решения комиссии потребуется не просто предоставить оценку стоимости земли, но и расчеты потенциальной прибыли, которую собственник может получать при ее вводе в коммерческую эксплуатацию.

В ходе плановой государственной оценки в эти детали вникают редко. Кадастровая стоимость участков, как и другого недвижимого имущества, оценивается приблизительно, за основу берется средняя величина стоимости похожих объектов. В результате и возникает ситуация со значительным завышением или занижением этого показателя в отношении большинства земельных участков.

Наша задача – провести детальный анализ вашего объекта и на его основе выделить те моменты, которые могут являться основанием для переоценки. Эксперты «Прима» обладают достаточным опытом, чтобы после первичного осмотра участка определить, на что опираться при подаче заявления в комиссию или суд.

Самые распространенные основания для перерасчета кадастровой стоимости земли:

1. Объект не застроен или большая его часть является пустой, неэксплуатируемой площадью. Это означает, что коммерческий участок не приносит той прибыли, которая отражена при расчете его кадастровой стоимости, занесенной в реестр.
2. Если после занесения информации в реестр с объектом произошли изменения. Например, часть участка пришла в негодность или была продана.
3. Если собственник является коммерческой организацией, и сумма имущественного налога превышает 10% от чистой прибыли. В большинстве случаев комиссия одобряет заявку на перерасчет кадастровой стоимости земельного участка, важно лишь доказать факт переплаты путем экспертной оценки.
4. Наличие ограничений на эксплуатацию участка или его части.
5. При государственной оценке были упущены или неверно отражены технические показатели объекта. Например, указана не та площадь, не были учтены особенности рельефа и так далее.

Тщательный анализ недвижимого объекта – основа его точной оценки. Занимаясь конкретным проектом, эксперты «Прима» не упускают ни одной детали, благодаря чему итоговая стоимость будет максимально точной. При ее превышении над показателем, отраженным в Реестре, шансы на оспаривание кадастровой стоимости участка приближаются к 100%.

Независимый отчет – официальное заключение для оспаривания кадастровой стоимости земли

После анализа объекта и факторов, влияющих на его реальную стоимость, эксперты приступают к главному этапу – оформление отчета.

Документ, который вы получите в итоге, будет содержать не только сухие расчеты, но и их обоснование, описание характеристик объекта. Если целью оценки земли является оспаривание стоимости, отчет оформляется по определенным правилам, с упором на указание оснований для перерасчета.

В отчете излагаются все особенности участка, применяемые в ходе расчетов методики.

Члены комиссии, которые занимаются рассматриванием заявок на переоценку кадастровой стоимости земельных участков, далеко не всегда имеют оценочное образование. Поэтому подробное и понятное оценочное обоснование является обязательным условием для успешного ведения дела по переоценке.

Итоговый отчет, оформленный с целью пересмотра кадастровой стоимости, несколько раз проверяется нашими экспертами. Вычитка проводится с целью выявления ошибок и неточностей. Приблизительный объем документа составляет 150 страниц (зависит от конкретного проекта).

От профессионализма оценщика зависит ваш успех

В «Прима» работают эксперты, которые специализируются именно на процессах переоценки кадастровой стоимости. Узкая направленность работы – дополнительная гарантия того, что оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости будет проведена на должном уровне, что позволит переоценить участок в вашу пользу.

4 этап: подтверждение отчета экспертами СРО

Саморегулируемая организация оценщиков – учреждение, которое занимается анализом подготовленных отчетов, их проверкой на подлинность, соответствие правилам составления отчетов по оценке. Если результатом рыночной оценки стала стоимость, которая отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется заключение СРО (Приказ №263 Минэкономразвития).

В этом случае заключение СРО – документ, без которого отчет для переоценки кадастровой стоимости будет недействительным. Заявление в комиссию подается при условии его наличия.

После оформления расчета и его проверки, мы отправляем документ в СРО и ждем подготовки заключения. Так как в процессе оформления отчета мы соблюдаем все стандарты оценочной деятельности, получение заключения СРО гарантировано. Примерный срок его получения составляет 1-4 недели.

Обращение в комиссию: этап пятый

После того, как все документы подготовлены, остается только оформить заявление в комиссию. Обращаем внимание собственников, которые являются физическими лицами: им обращаться в комиссию необязательно. Можно сразу подавать судебный иск. А вот организациям предварительно придется обратиться в комиссию и дождаться ее решения.

Нормативная база оспаривания кадастровой стоимости (с учетом изменений 2017 года):

• оспаривание регламентируется нормами закона, по которым рассчитывалась кадастровая стоимость: ФЗ №135-ФЗ от 29.07.1998 или ФЗ №237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»;
• если собственник – юридическое лицо, ФЗ №135-ФЗ предусмотрен обязательный досудебный порядок решения дела о пересмотре стоимости;
• по нормам ФЗ №135-ФЗ каждом субъекте действует комиссия Росреестра, занимающаяся рассмотрением споров об оспаривании кадастровой стоимости. ФЗ №237-ФЗ регламентирует право на создание такой комиссии органами управления субъекта РФ, что является их правом, а не обязанностью;
• по ФЗ №135-ФЗ комиссия занимается рассмотрением заявлений по устранению ошибок в определении стоимости и заявления о установке кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам ФЗ №237-ФЗ комиссия будет рассматривать только последнюю группу заявлений. Заявления на исправление ошибок будет рассматривать учреждение, созданное органом управления субъекта;
• если комиссия приняла решение о понижении кадастровой стоимости, государственные и муниципальные органы, в пользу которых выплачивается имущественный налог, имеют право на оспаривание решения;
• в настоящий момент акты, регламентирующие пересмотр кадастровой стоимости, не требуют обязательного получения заключения СРОО на отчет, полученный в ходе независимой оценки. Это указано в ФЗ №237-ФЗ.

Заявление в комиссию подается вместе с пакетом документов, включающих свидетельство о собственности, оценочный отчет и другую документацию, перечень которой зависит от конкретного объекта и статуса собственника.

Стоимость услуг

Цена оспаривания кадастровой стоимости земельных участков определяется индивидуально на этапе заключения договора. Она зависит от сложности анализа и расчетов.

Как правило, стоимость оценки для пересмотра кадастровой суммы окупается уже в первый налоговый период. Не переплачивайте налоговую сумму, получите новый кадастровый паспорт и экономьте свой бюджет! Мы поможем.