Оценка кадастровой стоимости квартиры

Сумма имущественного налога на недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Определение кадастровой стоимости квартиры – плановая процедура, которая проводится в обязательном порядке по отношению к каждому объекту, расположенному на территории РФ. Часто зарегистрированная сумма не соответствует реальной ценности квартиры, что является главной причиной превышения налога на имущество. Чтобы избежать переплат, собственник должен проверить, есть ли отклонение этой стоимости от рыночной. В случае положительного результата необходимо принять меры по перерасчету.

Кадастровая стоимость: что она отражает?

Расчет кадастровой стоимости квартиры проводится Федеральной кадастровой службой. Это показатель, который отражает стоимость недвижимости в конкретном рыночном сегменте субъекта РФ.

Она определяет ценность объекта и должна учитывать такие его характеристики, как площадь, расположение, тип дома, год его постройки, наличие коммуникаций, санузлов, общее состояние и другие параметры. К сожалению, на практике при государственной оценке этого показателя многие факторы не учитываются, что приводит к отклонению суммы от реальной.

Понятие кадастровой стоимости изначально появилось для расчета налога на имущество. Раньше ее роль играли рыночная и инвентаризационная стоимости. В отличие от кадастровой, первая рассчитывалась без участия госорганов, а вторая зачастую не отражала реальной стоимости объекта. Инвентаризационная стоимость устанавливалась БТИ и всегда была меньше реальной, что способствовало снижению налоговых сумм в бюджет. Именно по этой причине была введена кадастровая стоимость, методика оценки которой отличается и часто приводит к превышению этого показателя.

Цели определения кадастровой стоимости квартиры

Определение кадастровой стоимости квартиры проводится с целью установления суммы налога на объект, находящийся в собственности. Рассчитывается этот показатель автоматизированной кадастровой службой. При определении стоимости учитываются данные о квартире, внесенные в кадастровую базу, а также стоимость аналогичных объектов. В ходе оценки применяются классические подходы.

Несоответствие кадастровой стоимости рыночной связано с упущением ряда факторов, которые формируют эту величину. Например, в кадастре может отражаться недостоверная информация об объекте: неверно указана площадь и другие характеристики. Кроме того, стоимость квартиры может меняться со временем: при перепланировке, после ремонта, расширения площади, проведения коммуникаций, в результате нанесенного ущерба. Изменения, влияющие на стоимость, часто не отражаются в реестре.

Кадастровая стоимость определяет величину тех налоговых выплат, которые связаны с разделом имущества или его продажей. Этот показатель может использоваться при передаче прав на квартиру по договору наследования, дарения или обмена, а также при оформлении ипотечного кредита в банке.

Вывод: определение кадастровой стоимости квартиры – процедура, целью которой является получение показателя для расчета практически всех денежных характеристик, связанных с эксплуатацией квартиры. Этот показатель не постоянен, чаще всего он возрастает с течением времени. Это объясняется тем, что он максимально приближен к инвентаризационной стоимости имущества, которая существенно отличается от рыночной.

Правила и особенности расчета

При определении кадастровой стоимости квартиры учитываются не только ее физические параметры, но и несколько общих факторов:

• усредненная стоимость недвижимости в конкретном регионе;
• год возведения дома.

При плановой оценке используются специальные формулы и коэффициенты, в том числе региональные. Расположение объекта – важный фактор, влияющий на результат расчетов. Его влияние на стоимость довольно высокое: даже в пределах одного региона цена за квадратный метр может отличаться в несколько раз в зависимости от района, где находится дом.

Если собственник хочет сдать свою квартиру в аренду, продать ее или оформить в качестве залога при кредитовании, ему потребуется узнать ее стоимость. Но для этих целей целесообразно воспользоваться услугами независимого оценщика – она будет отражать реальность в большей степени. При оценке рыночной стоимости эксперт рассматривает параметры объекта более подробно, учитывает все факторы, которые влияют на его стоимость. Подготовленный отчет можно использовать в качестве официального документа для суда или банка.

Как происходит изменение кадастровой стоимости квартиры?

Как мы уже отмечали, со временем этот показатель меняется. Чаще всего это происходит под влиянием следующих факторов:

1. Время. Если с момента плановой оценки вашего недвижимого имущества прошло более пяти лет, очевидно, что стоимость квартиры успела поменяться в ту или иную сторону. Это может быть связано с инфляцией, изменением инфраструктуры района, перепланировкой квартиры, ремонтом и другими изменениями.
2. Изменилась средняя цена за квадратный метр в районе расположения квартиры. В этом случае кадастровая стоимость меняется автоматически.
3. Часть квартиры была продана или были присоединена дополнительная площадь.

Добиться корректировки кадастровой стоимости может и сам собственник. Если вас не устраивает сумма, отраженная в реестре, вы можете подать заявление в суд на перерасчет кадастровой стоимости квартиры. Если после проверки запроса будет принято решение о несоответствии показателя реальности, то ваше жилье будет переоценено. Успех во многом зависит от экспертного отчета рыночной стоимости, оформленного независимой компанией. Если в нем приведены основания для переоценки, сделан грамотный расчет, шансы на переоценку возрастают в несколько раз.

Как узнать кадастровую стоимость?

Чтобы определить, правильно ли определена стоимость вашей квартиры, потребуется узнать, какая сумма занесена в реестр, и сравнить ее с реальной рыночной стоимостью. Последнюю можно приблизительно рассчитать самому, а для получения официального документа и точных результатов имеет смысл обратиться к специалистам по оценке.

Рассчитанная в ходе плановой оценки сумма регистрируется в Государственном кадастре. Если за период с 2012 года собственник проводил с квартирой какие-то сделки, то кадастровый паспорт с отраженной суммой должен быть у него на руках. Если документа у вас нет, не страшно. Чтобы проверить кадастровую стоимость квартиры, можно воспользоваться следующими способами:

• обратиться с заявлением о предоставлении справки в Кадастровую палату по месту нахождения вашей недвижимости;
• запросить справку на официальном сайте Росреестра.

Когда вы узнали, какая сумма зафиксирована и облагается налогом на имущество, остается сравнить ее с реальной рыночной стоимостью. С ее установкой поможем мы, независимые эксперты компании «Прима». Эта услуга платная, но она зачастую необходима для понижения суммы налога на имущества, которую вы ежегодно переплачиваете. По результатам расчетов формируется отчет, оформленный специально для оспаривания стоимости в судебном порядке.

Подозрение, что зафиксированная в реестре сумма кадастровой стоимости вашей квартиры завышена, должно возникнуть, если сумма налога на нее очевидно завышена. При этом обратите внимание, что в период с 2016 по 2019 год выплаты взимаются в уменьшенном размере, поэтому слишком высокая сумма налога должна насторожить. Не менее странно, если ваши соседи, которые являются собственниками похожей недвижимости, платят меньшую сумму налога. Все эти факторы являются дополнительным поводом для перерасчета кадастровой стоимости квартиры, которая вам принадлежит.

Ситуация на рынке недвижимости может меняться, повышение имущественного налога может быть нормой, однако во избежание переплат лучше сразу переоценить свое жилье, обратившись к профессиональным экспертам.

Если вам удастся снизить кадастровую стоимость квартиры в Москве ценой проведения экспертной оценки, вы только выиграете: налог на имущество будет начисляться в меньшей сумме уже в следующем налоговом периоде.

Способы понижения кадастровой суммы

Есть три способа уменьшения этой величины и, как следствие, вашего имущественного налога:

1. Подача заявления оценочной организации, которая производила расчет стоимости вашей квартиры в плановом порядке.
2. Обращение в Комиссию по месту нахождения филиала Росреестра. Основная функция Комиссии как раз и заключается в рассмотрении заявлений и споров, касающихся кадастровой суммы.
3. Подача искового заявления в суд общей юрисдикции.

Чтобы воспользоваться первым методом, сначала нужно выяснить, какая фирма или лицо производили оценку по государственному договору. Информация есть на сайте Росреестра. Достаточно ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер (указан в паспорте): в окне появится информация о стоимости и оценщике. Также можно сделать официальный запрос в орган государственной регистрации или отправить обращение на электронный адрес филиала.

После того, как вы выяснили, кто является оценщиком кадастровой стоимости, необходимо написать на его лицо заявление с запросом на устранение ошибок в отчете. Желательно, чтобы в заявлении были указаны основания для перерасчета – это повышает шанс на положительный ответ.

Согласно статистике, большинство оценщиков, работающих по договору государственной оценки, не подтверждают собственных ошибок, так как это может негативно сказаться на их репутации. Если в вашем случае так и произошло, для урегулирования вопроса потребуется обратиться в суд. При предварительном расчете реальной стоимости недвижимости повышаются шансы снизить кадастровую стоимость квартиры в Москве: цена на услуги оценщика, как правило, окупается за один налоговый период.

Переоценка стоимости: помощь профессионалов «Прима»

Мы предлагаем помощь по снижению кадастровой стоимости квартиры в Москве: цена услуг зависит от следующих факторов:

• сложность определения оснований для переоценки;
• объем работ, связанных с проведением оценки;
• особенности объекта, характеристики квартиры;
• наличие необходимой документации, и т.д.

Мы проконсультируем вас по всем вопросам, связанным с перерасчетом кадастровой суммы и проведем независимую оценку квартиры с соблюдением сроков, прописанных в договоре. В результате обращения в компанию «Прима» вы получите объективную стоимость вашей недвижимости и официальный отчет.